(電子商務(wù)研究中心訊) 物管行業(yè)轉(zhuǎn)型升級在即，迎來資本化率和市場集中度提升。商業(yè)住宅開發(fā)&住房消費升級推動我國物業(yè)管理行業(yè)快速增長，規(guī)模超過3500億元。我國物管行業(yè)格局分散，百強企業(yè)在管面積僅占全國總在管面積的10.6%。經(jīng)營理念和技術(shù)創(chuàng)新滯后，管理方式粗放，服務(wù)意識差，人力成本快速上升都壓制行業(yè)的盈利能力。近年來，以彩生活、綠城物業(yè)為代表的優(yōu)秀企業(yè)積極通過兼并收購的方式擴展，實現(xiàn)整合資源，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和快速跨地域擴張，并通過專業(yè)化運作、社區(qū)O2O等增值服務(wù)探索多元收入來源。行業(yè)轉(zhuǎn)型也吸引了資本關(guān)注，彩生活、中海物業(yè)等企業(yè)相繼分拆上市，國內(nèi)新三板上市的物業(yè)公司已超過10家。
物業(yè)管理介入社區(qū)O2O，輕重結(jié)合，具備成本和本地化服務(wù)優(yōu)勢。移動云聯(lián)網(wǎng)的普及推動本地生活服務(wù)類O2O市場快速增長，培育了用戶的消費認知和習(xí)慣。目前社區(qū)O2O主流模式已經(jīng)仍輕平臺轉(zhuǎn)向重投入，自建團隊控制服務(wù)質(zhì)量，阿里、京東、百度等云聯(lián)網(wǎng)巨頭大舉投入，中海、萬科、彩生活、綠城等物管企業(yè)也積極探索。我們認為物管行業(yè)本身通過重資產(chǎn)模式進駐社區(qū)，包括租賃辦公服務(wù)場地，長期雇傭安保、保潔、維修和管理服務(wù)人員等，能夠更低成本的對接社區(qū)用戶和周邊商業(yè)資源，提供更針對性、即時的服務(wù)，同時物業(yè)繳費、維修等物業(yè)服務(wù)可以作為黏住客戶的最基礎(chǔ)的O2O業(yè)務(wù)，為O2O平臺帶來便宜、穩(wěn)定的流量資源。
中奧到家：全國第三大獨立物業(yè)管理公司，業(yè)績增長強勁，旗下“愛到家”平臺拓展社區(qū)O2O業(yè)務(wù)。中奧到家是一家獨立物業(yè)管理公司，于2015年11月在港交所上市。公司布及11個省份28個城市，總合約管理面積3370萬平，涉及164項物業(yè)。2014年公司營收3.61億元，凈利潤5600萬元，過去三年的復(fù)合增長率分別35.3%和109%，定位中高端小區(qū)&采取包干制，成本管控和盈利能力強于同業(yè)。公司于2015年6月推出的社區(qū)O2O平臺“愛到家”發(fā)展迅速，以生鮮為切入點，目前已覆蓋杭州1111個小區(qū)，注冊用戶17.6萬，其中64%為月活用戶，日均5545份訂單，管家服務(wù)對接O2O落地。平臺模式計劃向廣州、佛山、南京、寧波、蘇州、紹興等城市復(fù)制，目標(biāo)2016年5月達到百萬級用戶量。大股東之一嘉御基金由阿里巴巴前CEO衛(wèi)哲先生創(chuàng)立，O2O團隊成員多來自阿里巴巴、網(wǎng)易、新浪、美團等，與易居、房多多、1號店等企業(yè)長期戰(zhàn)略合作。未來將繼續(xù)擴展產(chǎn)品/服務(wù)品類，并購+管理輸出提升“愛到家”平臺滲透率。
看好中奧到家(1538.HK)，關(guān)注彩生活(1778.HK)。我們看好中奧到家主業(yè)內(nèi)生&并購帶來的強勁增長和社區(qū)O2O平臺的擴張潛力，預(yù)測公司2015-17年EPS為0.08、0.13、0.17元，按照行業(yè)16年平均PE=13.5X估值給予一定溢價(16X)，合理價格為2.38港幣。此外建議關(guān)注彩生活。
風(fēng)險提示：成本管控不力，壓低行業(yè)利潤率水平；物業(yè)項目收購及整合不達預(yù)預(yù)期；物業(yè)企業(yè)社區(qū)O2O平臺的推廣效果不達預(yù)期。(來源：平安證券 文/徐問 編選：中國電子商務(wù)研究中心）
