(電子商務(wù)研究中心訊) 現(xiàn)如今的地產(chǎn)圈，眾籌儼然已成為一個(gè)熟詞。但當(dāng)云端遇見眾籌，二者之間擦出的火花，依舊挑動(dòng)著市場敏感的神經(jīng)。
據(jù)綠地方面消息，4月25日，高達(dá)606米武漢綠地中心將與中國第一家專業(yè)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)中籌網(wǎng)金聯(lián)手推出“世界第三樓，中國第一籌”武漢606綠地中心項(xiàng)目眾籌計(jì)劃，總金額高達(dá)1億元人民幣。
“中籌網(wǎng)金的目標(biāo)就是把Fundrise的成功路徑在中國龐大的房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)市場重新復(fù)制一次和更接地氣。”問及此次計(jì)劃，中籌網(wǎng)金創(chuàng)始人兼董事長唐人表示。
但在湖北中原地產(chǎn)資源中心高級(jí)經(jīng)理鄭源滔看來，從實(shí)質(zhì)效果上看，綠地中心的這一次眾籌更多體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目營銷推廣上，“對(duì)項(xiàng)目的資金或開發(fā)方面的影響不大”。
而對(duì)于能否復(fù)制Fundrise眾籌重建紐約世貿(mào)大廈的成功，鄭源滔則認(rèn)為，“中美兩國在稅收、租金等制度方面的不同，從根本上決定了這種眾籌模式無法在國內(nèi)大規(guī)模鋪開。”
云端遇見眾籌
中籌網(wǎng)金唐人介紹稱，4月25日，武漢綠地中心606項(xiàng)目將同步登陸中籌網(wǎng)金的官網(wǎng)網(wǎng)站、微信公眾號(hào)及綠地房產(chǎn)通微信公眾號(hào)。
其中，武漢綠地中心將拿出整一個(gè)樓層作為眾籌標(biāo)的物，并由中籌網(wǎng)金分多期推出。第一期認(rèn)購的總額在1000萬元左右，份額單位為606元，6份起售，即最低購買金額為3636元，而每個(gè)人最高可購買606份，即上限為367236元。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在本期產(chǎn)品完成認(rèn)購后，眾籌資金將由資產(chǎn)公司在招商銀行設(shè)立的托管賬戶按照合同約定支付給綠地武漢606項(xiàng)目組，并將第一期的房產(chǎn)所有權(quán)確權(quán)到資產(chǎn)管理公司的名下，由資產(chǎn)公司為所有眾籌人代持。
在18個(gè)月內(nèi)，資產(chǎn)管理公司會(huì)在合適的機(jī)會(huì)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)，得到的銷售房款將按出資比例返還給參與眾籌的出資人，包含眾籌的原始出資與后期產(chǎn)生的溢價(jià)部分。
從上述模式來看，參與武漢綠地中心眾籌計(jì)劃的投資人，恰將該項(xiàng)目看作是一種具有高預(yù)期回報(bào)率的理財(cái)產(chǎn)品，而這也是目前國內(nèi)房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品中最常見的類型。
相關(guān)資料顯示，雖然目前國內(nèi)房產(chǎn)眾籌發(fā)展得如火如荼，但仍出于起步階段，模式也相對(duì)簡單，主要有三種：一是，投資理財(cái)產(chǎn)品型，例如平安好房的海外眾籌；二是營銷推廣型；三則是合作建房型，實(shí)例較少。
因此，如何保證眾籌的收益，則是該計(jì)劃能否成功的關(guān)鍵因素。對(duì)此，武漢綠地營銷總經(jīng)理席明遠(yuǎn)解釋說，一方面依靠武漢綠地項(xiàng)目組給予這個(gè)眾籌計(jì)劃的價(jià)格折扣，一方面在于遠(yuǎn)期這個(gè)樓盤會(huì)產(chǎn)生的增值溢價(jià)。
“盡管還未正式開售，但目前整個(gè)武漢606項(xiàng)目的建造成本約2.8萬元/平方米，市場對(duì)2017年交付的預(yù)估價(jià)在4萬元左右，而4月25日啟動(dòng)的眾籌價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在2.6萬元到2.8萬元之間。”席明遠(yuǎn)表示，當(dāng)前的認(rèn)籌價(jià)是一個(gè)邊際成本，就是為了給眾籌的參與投資人未來留足溢價(jià)的空間。
此外，唐人亦指出，參照國際慣例，摩天大樓的價(jià)格是隨大樓的拔地而起而逐漸走高的，尤其是大樓的地面部分開始拔高的階段，往往是價(jià)格飛漲最為陡峭的時(shí)期。
據(jù)席明遠(yuǎn)介紹，2011-2104年的三年時(shí)間里，武漢綠地中心的工程進(jìn)展主要集中在地基的打造上，“今年就要開始往上拔高，年底應(yīng)該會(huì)造到200米高，到時(shí)候整個(gè)武漢市內(nèi)一抬頭都能看到”。
學(xué)步紐約世貿(mào)？
其實(shí)，武漢綠地中心并不是武漢第一個(gè)眾籌的寫字樓項(xiàng)目。“2014年，全國首個(gè)寫字樓眾籌項(xiàng)目，鈺龍時(shí)代中心在武漢青山落地。”
該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，客戶通過線上或現(xiàn)場報(bào)名后，交1萬元眾籌保證金，即可獲得參與兩套半價(jià)房源的競拍資格。“5折起拍，價(jià)高者得；兩套房源的競拍溢價(jià)部分將平均分配給活動(dòng)參與者。參與眾籌的人數(shù)最少200人，最多不超過450人。其溢價(jià)分紅收益部分由最終參與活動(dòng)的人數(shù)決定。”
對(duì)此，鄭源滔給出的評(píng)價(jià)是，“最多是一種營銷推廣的道具”。在其看來，無論是鈺龍中心還是綠地中心的眾籌，客觀說，主要作用不是撬動(dòng)項(xiàng)目的開發(fā)，更多是想通過這個(gè)活動(dòng)引起市場項(xiàng)目的關(guān)注度。
依照這種邏輯，綠地中心試水眾籌的初衷與紐約世貿(mào)中心重建的眾籌計(jì)劃存在著本質(zhì)上的區(qū)別。據(jù)悉，當(dāng)初Fundrise為世貿(mào)中心做眾籌的主要目的是為大樓的發(fā)展尋求資金支持。
彼時(shí)，該公司的發(fā)言人JoshuaGreenwald在電郵中稱：Fundrise正邀請(qǐng)個(gè)人投資者們購買最低面額為5000美元的債券來支持這棟80層高的大樓的建設(shè)。這棟大樓由RichardRogers設(shè)計(jì)，總成本預(yù)計(jì)為20億美元。
“這樣說吧，作為去年國內(nèi)房企銷售額的NO.1以及上海國企的身份，資金對(duì)綠地肯定不是一個(gè)很大的問題。”鄭源滔對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析。
在目的不同外，鄭源滔還認(rèn)為，租金、稅收等制度上缺陷，則從根本上決定了類似世貿(mào)中心這種“房地產(chǎn)信托基金”式的眾籌模式在國內(nèi)尚無法大規(guī)模鋪開。
“第一，國內(nèi)重復(fù)征稅比較嚴(yán)重，且稅負(fù)重，扣除各種費(fèi)用后，回報(bào)率比較差；第二，做世貿(mào)中心這種眾籌模式，前提是，收益率需要高于十年期國債收益率，而在國內(nèi)只有一線城市的少數(shù)甲級(jí)寫字樓可以達(dá)到這種水平。”
在這種大背景下，對(duì)于綠地提出高收益率，鄭源滔也是持一種保留的態(tài)度。“按照現(xiàn)在2.6-2.8萬元的認(rèn)籌價(jià)，預(yù)計(jì)2017年的成交價(jià)達(dá)4萬元/平方米，這背后是沒有一個(gè)很扎實(shí)的邏輯來支撐它的。”
據(jù)了解，武漢高端寫字樓武漢天地賣給平安的一幢寫字，地處一線江景地段，當(dāng)時(shí)的交易價(jià)格是1.6萬元/平方米，而其正常的市場價(jià)格為2.5-2.6萬元/平方米。
“依照這個(gè)評(píng)估的話，綠地給出的漲幅是不太實(shí)際的，實(shí)踐起來有難度。”鄭源滔對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體解釋。
除武漢整個(gè)市場大環(huán)境不支持綠地中心的“高溢價(jià)”外，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣，使得市場對(duì)辦公面積的需求處于一種萎縮的狀態(tài)，“對(duì)所有辦公物業(yè)的出租和銷售都會(huì)造成負(fù)面影響”，這也將是綠地中心眾籌“高收益率”的一大障礙。（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）
