(網(wǎng)經(jīng)社訊)一場(chǎng)突如其來的疫情，讓走親訪友熱熱鬧鬧的春節(jié)變成了閉門居家反思過往的假期，原本人山人海的商場(chǎng)紛紛關(guān)門閉市防止新冠病毒的傳染。2019年1月27日，全國(guó)各地政府為防止疫情蔓延紛紛下發(fā)延期復(fù)工通知。
在無奈延長(zhǎng)的假期中，對(duì)于租房經(jīng)營(yíng)的中小企業(yè)來說，無疑多了一層疑慮，在疫情影響承租房屋使用的情況下，是否有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主（房東）減免房租？
關(guān)于這個(gè)疑慮，近期已經(jīng)出現(xiàn)了諸多的“中國(guó)好業(yè)主（房東）”（如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華潤(rùn)置業(yè)、保利商業(yè)等），主動(dòng)減免了承租人特定期間的租金。
2020年2月2日，蘇州市人民政府發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)共渡難關(guān)的十條政策意見》，其中第7條減免中小企業(yè)房租，明確對(duì)承租國(guó)有資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)用房的中小企業(yè)，1個(gè)月房租免收、2個(gè)月房租減半。對(duì)租用其他經(jīng)營(yíng)用房的，鼓勵(lì)業(yè)主（房東）為租戶減免租金。
2020年2月3日，湖州市人民政府發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對(duì)疫情支持企業(yè)健康發(fā)展的八條意見》，其中第（二）項(xiàng)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，明確對(duì)承租國(guó)有資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)用房的中小企業(yè)，房租免收3個(gè)月。對(duì)租用其他經(jīng)營(yíng)用房的，鼓勵(lì)業(yè)主（房東）為租戶減免租金，免租金2個(gè)月以上的企業(yè)房產(chǎn)稅按免租金月份數(shù)給予減免。
那么，針對(duì)未主動(dòng)提出減免租金的業(yè)主（房東），承租人是否可以提出減免租金呢？
一、新冠疫情下要求減免租金是否有依據(jù)？
（一）《租賃合同》中是否存在租金減免的約定條款
經(jīng)歷2003年的“非典”之后，部分《租賃合同》（尤其園區(qū)等大型物業(yè)的租賃合同）中會(huì)明確約定：如若出現(xiàn)重大傳染疫情（如“非典”、“禽流感”等），承諾人有權(quán)要求減免一定的租金。
因此，各位企業(yè)家可以及時(shí)查閱自己手中的《租賃合同》是否存在類似的約定。如若存在，則承租人可直接依據(jù)約定提出減免租金的請(qǐng)求；如若不存在，則無權(quán)依據(jù)《租賃合同》請(qǐng)求減免租金。
（二）是否存在法定減免租金的依據(jù)
“以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”是司法裁判的準(zhǔn)則，因此，筆者認(rèn)為只有存在無法使用租賃房屋的客觀事實(shí)并依據(jù)相應(yīng)的法律規(guī)定，方可請(qǐng)求業(yè)主（房東）減免租金。
第一，筆者認(rèn)為：強(qiáng)制性無法使用租賃房屋的情況下，新冠疫情屬于不可抗力，承租人有權(quán)要求業(yè)主（房東）減免租金。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十條“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況”以及《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”等規(guī)定，不可抗力具有不能預(yù)見、不能避免且不能克服等特征，而這些特征對(duì)于不同人、不同事件背景，就會(huì)有不同的認(rèn)定角度，因此個(gè)案中應(yīng)該結(jié)合當(dāng)事人本身的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)、當(dāng)事人的預(yù)期、各地應(yīng)對(duì)新冠疫情采取的管控措施產(chǎn)生的影響等，來考慮是否屬于不可抗力的情形。
本次新冠疫情事件爆發(fā)后，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)2020年春節(jié)假期的通知》延長(zhǎng)春節(jié)假期、各地政府均發(fā)布了《關(guān)于延遲企業(yè)復(fù)工和學(xué)校開學(xué)的通知》要求各類企業(yè)（通知中除外企業(yè)除外）延期復(fù)工，各園區(qū)、大廈物業(yè)基于街道、區(qū)、市的相關(guān)要求延長(zhǎng)封閉措施，以及根據(jù)政府的要求關(guān)停的網(wǎng)吧、KTV、酒吧、電影院、大賣場(chǎng)等導(dǎo)致租賃房屋無法使用等情況，屬于突發(fā)的、承租人不能事先預(yù)見，也不能避免或克服的情形，因此無法使用租賃房屋應(yīng)該屬于不可抗力原因?qū)е拢P者認(rèn)為在此種情況下，承租人有權(quán)要求業(yè)主（房東）減免無法使用期間的租金。
簡(jiǎn)單點(diǎn)說，承租人只要因本次疫情原因被強(qiáng)制不能使用租賃房屋的，就有權(quán)要求業(yè)主（房東）減免無法使用期間的租金。
第二，筆者認(rèn)為：部分情況下，新冠疫情可構(gòu)成“情勢(shì)變更”，承租人有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主（房東）減免租金。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”之規(guī)定，不可歸責(zé)于雙方的重大客觀變化雖然不屬于不可抗力，但是這個(gè)變化確實(shí)不能被預(yù)見，確實(shí)造成了雙方的合同基礎(chǔ)發(fā)生動(dòng)搖，而且也不屬于商業(yè)上的風(fēng)險(xiǎn)，那么雙方應(yīng)當(dāng)基于公平原則進(jìn)行協(xié)商；不能協(xié)商的，則受損一方可以要求解除合同或者變更合同。
目前，新冠疫情并未好轉(zhuǎn)，已引起了一定的社會(huì)恐慌，同時(shí)由于政府限制人員外出導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的人流量明顯減少，營(yíng)業(yè)額大幅下降，收益下降。因新冠疫情在一定程度上影響物流、交通，以及延期復(fù)工等嚴(yán)重影響了中小企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致承租人收益明顯減少甚至虧損。如若在此種情況下仍需支付全額房租，對(duì)于承租人無疑是“雪上加霜”，長(zhǎng)此以往中小企業(yè)面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，筆者認(rèn)為在此種情況下可適用《合同法司法解釋（二）》所規(guī)定的情勢(shì)變更，基于公平原則，承租人有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主（房東）適當(dāng)減少租金。
換句話說，承租人只要因本次疫情原因?qū)е陆?jīng)營(yíng)受損嚴(yán)重的，就有權(quán)根據(jù)“情勢(shì)變更”請(qǐng)求業(yè)主（房東）適當(dāng)減免租金。
雖然承租人有權(quán)以“情勢(shì)變更”請(qǐng)求業(yè)主（房東）適當(dāng)減少租金，但并不能理所當(dāng)然地減免租金，只能說獲得支持的可能性比較大。不過，司法實(shí)踐中，已有從公平原則的角度，對(duì)損失進(jìn)行合理地分擔(dān)的判例。如：（2016）浙10民終1556號(hào)判決：“上訴人承租的攤位先后因禽流感疫情原因兩次分別關(guān)停21天和102天，客觀上造成合同中斷履行，未能實(shí)現(xiàn)租賃目的，且不能歸責(zé)于任何一方，一審判決據(jù)此確定兩段時(shí)間的租金損失由雙方各半分擔(dān)，合情合理合法，故本院予以維持?！?/p>
二、承租人應(yīng)通過何種方式來要求業(yè)主（房東）減免租金
（一）承租人及時(shí)主動(dòng)與業(yè)主（房東）進(jìn)行協(xié)商
目前新冠疫情還在持續(xù)，而將持續(xù)多久我們無法預(yù)見，大家都只能靜觀其變。因此，筆者建議：存在減免租金需求、事由的承租人，應(yīng)該及時(shí)主動(dòng)與業(yè)主（房東）協(xié)商減免租金事宜。協(xié)商的內(nèi)容可以包括減免租金涉及的租賃期限、租金是全部免除還是減少、減免的金額，或者是否可以采用順延租期的方式代替減免租金等。如若協(xié)商后達(dá)成了一致，則建議通過簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議的方式予以確認(rèn)，避免疫情結(jié)束后，任何一方的反悔。
同時(shí)提醒承租人注意，為了避免不可抗力被濫用，《合同法》第一百一十八條規(guī)定“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明”，因此，因被強(qiáng)制而不能使用租賃房屋，承租人應(yīng)該及時(shí)通知業(yè)主（房東），并且提供相關(guān)證明，包括公開發(fā)布的管控通知、以及針對(duì)性的通知等。
（二）疫情結(jié)束后，通過訴訟或仲裁的方式訴請(qǐng)判令減免租金
如若業(yè)主（房東）不同意協(xié)商減免的，承租人應(yīng)積極搜集并固定包括政府各項(xiàng)停工、封鎖、交通管制或者隔離通知、企業(yè)停工停產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等證據(jù)資料。等疫情結(jié)束后，承租人根據(jù)《租賃合同》約定的爭(zhēng)議解決方式提起訴訟或仲裁。
新冠疫情下人心惶惶，但生活還將繼續(xù)，經(jīng)濟(jì)還需發(fā)展，企業(yè)仍需存活。因此，希望大家在維護(hù)自身利益的同時(shí)考慮下社會(huì)利益，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失不斷擴(kuò)大的情況下，社會(huì)應(yīng)公平公正處理，減輕中小企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
杭州十項(xiàng)措施
（文/網(wǎng)經(jīng)社電子商務(wù)研究中心特約研究員、浙江楷立律師事務(wù)所彭世君律師）
【小貼士】
電子商務(wù)發(fā)展至今，各類電商法律問題層出不窮，主要有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、專利侵權(quán)、平臺(tái)合規(guī)不完善觸及法律紅線等。眾多事實(shí)證明不重視電商法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避以及觸碰法律紅線終將付出一定的代價(jià)。為此，網(wǎng)經(jīng)社旗下法律權(quán)益部推出電商法律產(chǎn)品及服務(wù)，為電商提供平臺(tái)合規(guī)審查與設(shè)置，專家法律研討鑒定會(huì)、電商法律顧問、電商內(nèi)部法律培訓(xùn)、官司訴訟代理、融資并購(gòu)法律服務(wù)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定以及網(wǎng)絡(luò)侵權(quán)輿情管理等服務(wù)。（法律服務(wù)咨詢請(qǐng)加微信號(hào)：mhxdmn）
