(網(wǎng)經(jīng)社訊)《如何在社區(qū)生鮮經(jīng)營與投資中避雷？》報告顯示，社區(qū)生鮮業(yè)態(tài)高速增長，空間廣闊，但盈利情況并不樂觀。從單店模型看，生鮮的低毛利率、高損耗率與門店高人工與租金費用是社區(qū)生鮮經(jīng)營的主要矛盾。典型社區(qū)生鮮店日銷售額為1.7萬元，毛利率為19.6%，損耗率達8%，而門店人員工資與租金成本占比分別達9.6%與8%。
我們將社區(qū)生鮮店的經(jīng)營情況與便利店、超市業(yè)態(tài)進行對比分析。便利店業(yè)態(tài)由于其消
費對象購買商品更多出于即時性需求，對商品價格相對不敏感，毛利率較高；超市業(yè)態(tài)
由于其門店規(guī)模較大，租金與人工費用率相對較低，而社區(qū)生鮮店由于門店面積較小且 生鮮品類損耗較高，在毛利率與費用率上均不具備優(yōu)勢。
報告要點：
最近兩年社區(qū)生鮮投資案件層出不窮，我們嘗試分別站在消費者（需求分析）與零售商（單店及連鎖模型拆分）的角度，分析社區(qū)生鮮超市的核心經(jīng)營及投資因子。
1）生鮮消費者需求分析：多快好省為生鮮消費者需求四要素，但單一零售業(yè)態(tài)難以兼得。小店的特點是靈活，和大店傻大憨不同，小店真正體現(xiàn)了商品經(jīng)營能力，選址更加靈活，對周邊人口密度較大賣場顯著降低、經(jīng)營更加“自營”、選品更精細化、需要更加懂消費者；和傳統(tǒng)大賣場類聯(lián)營方式不同，商品管理上需要員工更加靈活，往往在小店中需要的是“萬金油”，既能照顧得了活魚、又能切得了豬肉。而房地產(chǎn)周期下行的情況，社區(qū)更加成熟，新的商業(yè)機會正在孕育，但多、快、好、省難以多維度均衡。
2）社區(qū)店單店模型拆解：成本高企損耗難控，盈利難度大。按照已有成熟小區(qū)，我們保守測算全國開店空間達4.5萬家。但社區(qū)生鮮業(yè)態(tài)人工租金成本較高，且損耗難控，盈利困難。進一步拆解分析，銷售額與毛利率的提升是門店盈利能力提升的核心驅(qū)動因子，其中盈利能力對銷售額敏感性最高。社區(qū)生鮮店經(jīng)營面積與客流量有限，商品新鮮、商品豐富、低損耗三者形成不可能三角，提升了經(jīng)營難度。規(guī)模效應(yīng)提升直采比例、發(fā)展自有品牌、建立強大的加工中心或是破局方向；在門店商品結(jié)構(gòu)上，實現(xiàn)動態(tài)平衡，構(gòu)建最優(yōu)組合；結(jié)果是實現(xiàn)復(fù)購率、客單價等均衡，提升門店的日銷售額。
3）連鎖核心要素：展店能力、供應(yīng)鏈、管理能力。連鎖公司的展店能力、供應(yīng)鏈水平、管理能力是公司成長的核心要素。展店能力：從擴張范圍看具備全國擴張能力的公司更具備成長性，但難度較高，從擴張模式看直營與加盟則各有千秋。供應(yīng)鏈：主要取決于單品采購規(guī)模與整體采購體系。管理能力：難點在于需要公司同時具備標準化與靈活性。
《如何在社區(qū)生鮮經(jīng)營與投資中避雷？》目錄
一、生鮮需求分析：多快好省為生鮮需求四要素，但難以兼得
二、單店模型拆解：提升銷售額與毛利率是盈利關(guān)鍵
三、連鎖核心要素：展店能力、供應(yīng)鏈、管理能力
（權(quán)威研究報告，關(guān)注微信ID:useitcomcn）
生鮮創(chuàng)新業(yè)態(tài)邏輯圖
（來源：招商證券 文/寧浮潔 編選：網(wǎng)經(jīng)社）
