(網(wǎng)經(jīng)社訊)物流地產(chǎn)為客戶(hù)提供物流基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)和相配套的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，屬于工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一個(gè)垂直的細(xì)分領(lǐng)域。
盡管物流地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域，但又區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)，物流地產(chǎn)是一個(gè)更加精細(xì)化的業(yè)務(wù)，涵蓋了從設(shè)計(jì)-建設(shè)-采購(gòu)-招商-資金運(yùn)營(yíng)-物業(yè)管理等完整的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)鏈條。
上世紀(jì)80年代，伴隨著供應(yīng)鏈管理思想在美國(guó)逐步推廣，物流地產(chǎn)作為整個(gè)物流供應(yīng)鏈中的周轉(zhuǎn)物流環(huán)節(jié)，也由此迎來(lái)了快速發(fā)展，成為地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的藍(lán)海市場(chǎng)。
本篇報(bào)告作為我們物流地產(chǎn)行業(yè)的首篇報(bào)告，主要側(cè)重物流倉(cāng)儲(chǔ)需求端的探討，通過(guò)對(duì)美國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展歷程的梳理，探討了推動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求快速增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力，并由此對(duì)應(yīng)至中國(guó)，對(duì)我國(guó)未來(lái)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求情況進(jìn)行展望及大致判斷。
一、企業(yè)提效降本訴求是推動(dòng)美國(guó)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)快速發(fā)展的核心邏輯
（一）高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)能夠有效提高物流效率，降低物流成本
美國(guó)物流地產(chǎn)在高端制造業(yè)快速發(fā)展時(shí)期興起，同時(shí)在零售連鎖化時(shí)期得到快速發(fā)展，并且在電商興起和快速發(fā)展時(shí)期保持高速增長(zhǎng)。
盡管，美國(guó)物流地產(chǎn)經(jīng)歷了不同發(fā)展時(shí)期，但企業(yè)的物流提效、降本訴求是推動(dòng)物流地產(chǎn)能夠在不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段均保持高速發(fā)展的核心邏輯。
為了整篇報(bào)告的可讀性，我們先提前回答一個(gè)問(wèn)題，即“高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)為什么能夠提高物流效率、降低物流成本？”，然后再去梳理美國(guó)物流地產(chǎn)的發(fā)展程。
首先，使用高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)?；?，提高物流效應(yīng)，能夠有效降低運(yùn)輸成本。
具體來(lái)看，現(xiàn)代高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)得益于自身先進(jìn)和完善的硬件設(shè)施，再加上計(jì)算機(jī)技術(shù)、自動(dòng)識(shí)別等新技術(shù)的引入，使它能夠在供應(yīng)鏈管理中充分發(fā)揮調(diào)配分撥的作用，實(shí)現(xiàn)了對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈的信息和資源的整合，為物流規(guī)?；峁┝丝赡苄?，進(jìn)而大幅提高了物流效益。
以下用一個(gè)簡(jiǎn)化的例子來(lái)說(shuō)明，現(xiàn)代化高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)如何提高物流效益。
傳統(tǒng)模式下，老式倉(cāng)庫(kù)僅進(jìn)行貨物保管，m個(gè)相互獨(dú)立的賣(mài)方供貨給n個(gè)相互獨(dú)立的買(mǎi)方，整個(gè)市場(chǎng)需要進(jìn)行mn次物流過(guò)程。而現(xiàn)代化高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)在保存貨物之余，還具有分撥調(diào)配的作用。
這樣，m個(gè)相互獨(dú)立的賣(mài)方供貨進(jìn)入現(xiàn)代化高端倉(cāng)儲(chǔ)后，再由高端倉(cāng)儲(chǔ)中心根據(jù)物流信息分撥調(diào)配至n個(gè)相互獨(dú)立的買(mǎi)方，整個(gè)市場(chǎng)僅需進(jìn)行m+n次物流過(guò)程。
并且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上下游的供應(yīng)商及客戶(hù)越呈現(xiàn)多樣化，（也即m、n值越來(lái)越大），物流規(guī)模效應(yīng)更加明顯（本質(zhì)是一種“共享經(jīng)濟(jì)”），物流效率提升也就更加顯著（貨車(chē)空載率下降，運(yùn)輸貨物周轉(zhuǎn)能力及運(yùn)輸效率提升）。
從成本角度看，物流規(guī)模化有效提升了運(yùn)輸效應(yīng)，同時(shí)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)化的布局有利于縮短運(yùn)輸半徑，對(duì)運(yùn)輸成本起到明顯降低作用。
（二）企業(yè)降本提效訴求帶動(dòng)了美國(guó)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)高速發(fā)展
進(jìn)入70年代，美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入滯漲泥潭，經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，物價(jià)上漲，居民失業(yè)率上升。受1973年石油危機(jī)沖擊的影響，美國(guó)作為一個(gè)石油消耗大國(guó)，其經(jīng)濟(jì)在1974、1975年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
同期，隨著日本、歐洲等國(guó)家則從二戰(zhàn)重建后的再度崛起，美國(guó)出口受到挑戰(zhàn)，而進(jìn)口卻不斷增加。這一時(shí)期，美國(guó)企業(yè)除了要應(yīng)對(duì)低迷的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，還要面臨來(lái)自歐日國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)。
這種背景下，進(jìn)入80年年代，美國(guó)企業(yè)開(kāi)始考慮挖掘商品流通領(lǐng)域的潛力，對(duì)物流提效、降本的訴求愈加強(qiáng)烈，帶動(dòng)了物流供應(yīng)鏈開(kāi)始獨(dú)立并且呈現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，第三方物流企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生（多個(gè)美國(guó)第三方物流龍頭企業(yè)均誕生在75年代之后）。
企業(yè)通過(guò)將運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等物流環(huán)節(jié)外包給更專(zhuān)業(yè)的第三方物流公司，以達(dá)到節(jié)約成本和提高效率的目的，間接地推動(dòng)了現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)需求的快速發(fā)展。
從實(shí)際情況來(lái)看，第三方物流廣泛參與到社會(huì)生產(chǎn)中，確實(shí)帶來(lái)了物流成本的降低。1981年以來(lái)，美國(guó)物流成本占GDP比重持續(xù)降低，占比由80年代初期的16%降低至目前的8%-9%。
第三方物流能夠降低物流成本的主要原因在于使用高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)能夠極大降低物流成本中的運(yùn)輸成本及倉(cāng)儲(chǔ)成本（從實(shí)際情況來(lái)看，80年后美國(guó)運(yùn)輸成本及倉(cāng)儲(chǔ)成本下降趨勢(shì)確實(shí)更為明顯）。
我們認(rèn)為運(yùn)輸成本的下行主要源于物流規(guī)?；涇?chē)空載率下降，運(yùn)輸貨物周轉(zhuǎn)能力提升，加快了運(yùn)輸效率，同時(shí)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)化的布局有利于縮短運(yùn)輸半徑，進(jìn)一步降低運(yùn)輸成本。
而倉(cāng)儲(chǔ)成本的降低在于盡管使用高標(biāo)倉(cāng)會(huì)提高租金成本，但其能夠極大提高企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率，進(jìn)而推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)成本的降低（存貨周轉(zhuǎn)率的提高也降低了庫(kù)存資金占用率）。
實(shí)際上，自上世紀(jì)80年代起，美國(guó)物流地產(chǎn)便開(kāi)始呈現(xiàn)高速發(fā)展，盡管后來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，物流倉(cāng)儲(chǔ)下游需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。
但我們需要指出的是，無(wú)論是工業(yè)物流（高端制造業(yè)）還是消費(fèi)物流（零售連鎖化及電商）其對(duì)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求旺盛的本質(zhì)原因均在于提高物流效率、降低物流成本的內(nèi)在訴求，這是推動(dòng)物流地產(chǎn)高速發(fā)的內(nèi)在核心動(dòng)力。
當(dāng)然，需要指出的是，政策配合推動(dòng)也是物流地產(chǎn)發(fā)展的不可或缺的推動(dòng)力。
美國(guó)在80年代相繼放開(kāi)了對(duì)航運(yùn)、鐵路、公路等貨物運(yùn)輸領(lǐng)域的管制，在政策推動(dòng)下，民間資本大量進(jìn)入物流領(lǐng)域，從供給端極大地促進(jìn)了物流及物流地產(chǎn)的發(fā)展。
二、美國(guó)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求結(jié)構(gòu)伴隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化而發(fā)生變化
（一）制造業(yè)
從80年代開(kāi)始，為了提高物流效率，降低成本，越來(lái)越多的企業(yè)主動(dòng)進(jìn)行物流系統(tǒng)的改善。
美國(guó)田納西大學(xué)的物流學(xué)教授John Iangley于1997年對(duì)制造業(yè)的調(diào)查報(bào)告顯示，五大產(chǎn)業(yè)已經(jīng)普遍使用第三方物流服務(wù)，計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)制造業(yè)使用第三方物流比例分別高達(dá)83.3%、87.5%。
對(duì)于制造業(yè)而言，第三方物流公司為制造業(yè)提供專(zhuān)業(yè)優(yōu)質(zhì)的物流服務(wù)，可以在采購(gòu)配送、生產(chǎn)加工、銷(xiāo)售配送多個(gè)環(huán)節(jié)上提高制造業(yè)供應(yīng)鏈效率，幫助企業(yè)降低成本。
到了90年代，隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，美國(guó)計(jì)算機(jī)及電子等高端制造業(yè)步入快速發(fā)展階段。我們以計(jì)算機(jī)、電子、電氣設(shè)備及汽車(chē)業(yè)產(chǎn)值來(lái)代表高端制造業(yè)的產(chǎn)值，可以發(fā)現(xiàn)其在整個(gè)制造業(yè)中占比不斷提高。
這類(lèi)受益于科技發(fā)展而興起的高端制造業(yè)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，也成為推動(dòng)物流服務(wù)的需求增長(zhǎng)的重要因素。以計(jì)算機(jī)及電子行業(yè)為例，在1991-2000年間，行業(yè)年均復(fù)合增長(zhǎng)高達(dá)28.8%。
不僅行業(yè)自身發(fā)展快會(huì)帶來(lái)對(duì)物流的增量需求，更重要的是高端制造業(yè)本身對(duì)于提效降本的需求更為強(qiáng)烈：
一方面，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐漸復(fù)雜、零部件品類(lèi)更多，所涉及到的上下游生產(chǎn)商、供應(yīng)商、批發(fā)商也隨之增多，需要利用第三方物流實(shí)現(xiàn)物流規(guī)模效益；
另一方面，從市場(chǎng)需求來(lái)看，計(jì)算機(jī)及電子類(lèi)產(chǎn)品更新?lián)Q代比傳統(tǒng)工業(yè)品更快，消費(fèi)者更愿意追求新興潮流的產(chǎn)品，這要求企業(yè)加快供應(yīng)鏈反應(yīng)速度，提高存貨周轉(zhuǎn)率，從而降低成本。
所以，在這一時(shí)期乃至將來(lái)更長(zhǎng)的時(shí)間，高端制造業(yè)都將是物流增量需求的主要來(lái)源，推動(dòng)現(xiàn)代高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的增長(zhǎng)。
以戴爾公司為例，它是全美最大的計(jì)算機(jī)集團(tuán)，通過(guò)將物流外包給FedEx、DHL等第三方物流公司來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)供應(yīng)鏈的運(yùn)作。
傳統(tǒng)情況下，眾多供應(yīng)商以不同貨運(yùn)途徑將零部件運(yùn)送到戴爾工廠，這種模式效率低而成本高。而采用第三方物流之后：
首先，F(xiàn)edEx作為大型第三方物流公司，在全球擁有覆蓋范圍廣的網(wǎng)絡(luò)，戴爾可以充分利用FedEx在全球的網(wǎng)點(diǎn)，從而極大降低戴爾在各個(gè)市場(chǎng)之間的平均運(yùn)輸成本。
其次，在第三方物流的每個(gè)網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)都對(duì)應(yīng)著物流分撥中心。通過(guò)中轉(zhuǎn)倉(cāng)儲(chǔ)，戴爾和供應(yīng)商實(shí)現(xiàn)物流信息的共享，供應(yīng)商根據(jù)需求信息決定是否還需要向中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)。
總的來(lái)看，美國(guó)物流業(yè)高度發(fā)達(dá)，很多第三方物流公司都可以提供全面專(zhuān)業(yè)的工業(yè)物流服務(wù)。目前美國(guó)大部分制造業(yè)企業(yè)選擇將物流業(yè)務(wù)外包給第三方物流。
正是制造業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)提效降本的需求強(qiáng)勁，拉動(dòng)了物流服務(wù)需求的增長(zhǎng)，進(jìn)而催生對(duì)高端物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求。這種需求伴隨制造業(yè)發(fā)展而持續(xù)增長(zhǎng)，成為美國(guó)現(xiàn)代高端倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)展的動(dòng)力。
（二）零售業(yè)
60、70年代，數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)零售業(yè)中單店經(jīng)營(yíng)所占比重從1963年的63%下降到1977年的52%。與此同時(shí)，美國(guó)100個(gè)以上的大型連鎖店所占比重則從15.8%上升到26.9%。
傳統(tǒng)零售業(yè)在連鎖化進(jìn)程中，通過(guò)在多家連鎖店中間設(shè)立物流中心、實(shí)行自我配送的方式，打破流通分割的格局，改變單店經(jīng)營(yíng)自設(shè)倉(cāng)庫(kù)及流通分散的落后狀態(tài)，提高物流規(guī)?；潭?，降低零售企業(yè)的邊際成本。
伴隨著傳統(tǒng)零售業(yè)連鎖化程度的加深，對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求也隨之加大，現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)得到進(jìn)一步的發(fā)展。
80年代后，零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)，行業(yè)集中度不斷提升，進(jìn)一步帶動(dòng)了對(duì)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的需求。這是由于：
一方面，大型連鎖零售商廣泛的網(wǎng)絡(luò)化布局、商品種類(lèi)的愈加繁多，使得連鎖零售企業(yè)尋求物流規(guī)模化，降低物流成本的訴求強(qiáng)烈；
另一方面，高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)配合自動(dòng)化、智能化硬件設(shè)施，可以實(shí)現(xiàn)多個(gè)連鎖店的庫(kù)存信息實(shí)時(shí)共享，進(jìn)而提升貨物周轉(zhuǎn)效率、縮短存貨在庫(kù)時(shí)間。
沃爾瑪占比" alt="美國(guó)零售銷(xiāo)售額及沃爾瑪占比" src="http://imgs-b2b.100ec.cn/Public/Upload/image/20180918/1537234641148705.jpg" height="" border="0" vspace="0" width=""/>
1962年成立的沃爾瑪，其競(jìng)爭(zhēng)策略最大的特點(diǎn)就是利用強(qiáng)大的倉(cāng)儲(chǔ)配送中心降低成本，進(jìn)而降低售價(jià)。
利用高補(bǔ)貨頻率來(lái)維持低存貨量，既可以節(jié)約存貯空間又降低了庫(kù)存成本，相比行業(yè)平均5天一次的補(bǔ)貨頻率，沃爾瑪分店貨架的補(bǔ)貨頻率達(dá)到2天一次。隨著業(yè)務(wù)擴(kuò)張，沃爾瑪逐漸在全球范圍建立了完善的物流體系。
到2010年，沃爾瑪在全球擁有267個(gè)物流配送中心，配送中心的平均面積為10萬(wàn)平方米。
網(wǎng)絡(luò)化的物流體系，加上專(zhuān)業(yè)化的物流管理，使沃爾瑪最大限度地降低了商品庫(kù)存和在途時(shí)間，大大提高了商品的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，從而在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。
（三）電商
在線購(gòu)物興起于20世紀(jì)90年代，進(jìn)入21世紀(jì)開(kāi)始快速發(fā)展。16年全球范圍內(nèi)，電商盡管僅占整體零售額的8.6%，但整個(gè)行業(yè)已經(jīng)居于相當(dāng)?shù)囊?guī)模，15年全球電商銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)1.5萬(wàn)億美元。
作為電子商務(wù)起源最早和目前較為成熟的國(guó)家，美國(guó)市場(chǎng)上電商銷(xiāo)售額持續(xù)保持快速上漲趨勢(shì)，過(guò)去5年美國(guó)電商銷(xiāo)售額平均每年增長(zhǎng)速度為15.35%，在線零售占整體零售額的比重也持續(xù)增加，15年達(dá)到10.6%，相比11年約提高4個(gè)百分點(diǎn)。
相比于傳統(tǒng)零售，線上零售具有不同的商業(yè)特質(zhì)，比如基于追求消費(fèi)者用戶(hù)體驗(yàn)而衍生出的更廣泛的產(chǎn)品種類(lèi)、更大的庫(kù)存水平、更大的出站艙位需求以及更多的逆向物流（過(guò)程返回）。
這些需求進(jìn)而促使電商在選擇物流地產(chǎn)合作商時(shí)，更加注重物流設(shè)施外在區(qū)位優(yōu)勢(shì)和內(nèi)在倉(cāng)儲(chǔ)條件的選擇。
首先，在物流地產(chǎn)區(qū)位的選擇方面
為了提高配送效率，增加消費(fèi)者用戶(hù)體驗(yàn)，電商需求的物流設(shè)施需要在距離終端消費(fèi)者更近的中心區(qū)位落戶(hù)，更強(qiáng)調(diào)靠近或處于人口集中的地區(qū)。
另一方面，基于對(duì)成本的控制，電商往往也傾向于選擇勞動(dòng)力成本低、或者能提供稅收優(yōu)惠的地區(qū)租賃倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，如美國(guó)電商不僅集中分布于城市或區(qū)域中心，也分布在美國(guó)中部的一些稅收優(yōu)惠地區(qū)，如印第安納波利斯和哥倫布市。
其次，在倉(cāng)儲(chǔ)條件的選擇上
美國(guó)第一大物流設(shè)施供應(yīng)商安博公開(kāi)資料稱(chēng)，該公司電子商務(wù)客戶(hù)多傾向于使用定制開(kāi)發(fā)的物流設(shè)施。電商的運(yùn)營(yíng)規(guī)模、產(chǎn)品類(lèi)型、產(chǎn)品價(jià)值和銷(xiāo)售模式（如：純粹的線上銷(xiāo)售或全面銷(xiāo)售）等都影響著物流設(shè)施需求的類(lèi)型。
除了需求類(lèi)型之外，即使都是電子商務(wù)行業(yè)，不同客戶(hù)租賃面積需求也差異較大，小到1萬(wàn)平方英尺，大到100萬(wàn)平方英尺。
對(duì)于物流設(shè)施質(zhì)量的要求更高推動(dòng)了電子商務(wù)客戶(hù)群對(duì)現(xiàn)代高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的需求（傳統(tǒng)物流因其周轉(zhuǎn)效率慢、人工效率不高、智能化程度低等特點(diǎn)，已經(jīng)很難滿(mǎn)足電商對(duì)物流設(shè)施的要求）。
目前，美國(guó)市場(chǎng)上，電商已經(jīng)成為使用高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的主要客戶(hù)群之一，電子商務(wù)正成為促進(jìn)物流地產(chǎn)需求提升的越來(lái)越重要的驅(qū)動(dòng)力。
另一方面，美國(guó)物流地產(chǎn)巨頭安博公布的數(shù)據(jù)表明，相比于傳統(tǒng)零售商，電商每達(dá)到十億美元的銷(xiāo)售額需要約126萬(wàn)平方英尺物流設(shè)施面積，需求量是傳統(tǒng)零售商的三倍。未來(lái)電商的快速發(fā)展將推動(dòng)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求的增加。
三、從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)看中國(guó)物流地產(chǎn)
（一）中國(guó)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)現(xiàn)狀
根據(jù)世界銀行發(fā)布的LPI（物流景氣指數(shù)）來(lái)看，我國(guó)與美國(guó)在物流業(yè)還有很大差距。從物流成本占GDP比重來(lái)看，美國(guó)保持在8-10%之間，而我國(guó)卻高達(dá)18%，還有很大的縮減空間。
在2008年金融危機(jī)之后，中國(guó)企業(yè)對(duì)于降低物流成本的訴求更為強(qiáng)烈。而從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，驅(qū)動(dòng)現(xiàn)代高端物流倉(cāng)儲(chǔ)增長(zhǎng)的動(dòng)力，直接來(lái)源于企業(yè)對(duì)物流服務(wù)需求的增加。
因此，我們認(rèn)為受益于物流服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)現(xiàn)代高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施隨之也存在極大潛力。
中美物流成本占GDP比重對(duì)比" alt="中美物流成本占GDP比重對(duì)比" src="http://imgs-b2b.100ec.cn/Public/Upload/image/20180918/1537234643553178.jpg" height="" border="0" vspace="0" width=""/>
從目前物流倉(cāng)儲(chǔ)的存量來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)代高端倉(cāng)儲(chǔ)盡管發(fā)展迅速，但是總量上與美國(guó)相比仍然較低，人均占有現(xiàn)代高端倉(cāng)儲(chǔ)面積更是差距巨大。
根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，截至2015年第二季度，美國(guó)高端倉(cāng)儲(chǔ)總量3.7億平方米，人均高端倉(cāng)儲(chǔ)面積高達(dá)1.17平方米；而我國(guó)高端倉(cāng)儲(chǔ)總量為0.2億平方米，人均高端倉(cāng)儲(chǔ)面積僅0.015平方米。
而從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，現(xiàn)代高端倉(cāng)儲(chǔ)占物流倉(cāng)儲(chǔ)總量的比例偏低。截至2015年第二季度，我國(guó)高端倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總量2000萬(wàn)方，僅占倉(cāng)儲(chǔ)總量的2.33%，遠(yuǎn)低于美國(guó)20.9%的占比。
從供給格局上看，目前我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)主體以外資為主，前十大供應(yīng)商中有6個(gè)外資供應(yīng)商，分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹(shù)、維龍及蓋世里，合計(jì)市場(chǎng)份額占比高達(dá)79.10%。
而內(nèi)資供應(yīng)商僅有宇培、寶灣、易商及新進(jìn)入的平安，合計(jì)市場(chǎng)份額僅為20.80%。未來(lái)隨著內(nèi)資開(kāi)發(fā)商實(shí)力增強(qiáng)，對(duì)物流地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)逐漸積累，憑借自身的本土化優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)內(nèi)資物流地產(chǎn)商的份額有望提升。
（二）中國(guó)物流地產(chǎn)未來(lái)展望
通過(guò)對(duì)美國(guó)現(xiàn)代高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求推動(dòng)因素的研究，結(jié)合我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我們認(rèn)為未來(lái)我國(guó)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的需求增長(zhǎng)將來(lái)源于以下幾個(gè)方面：
1. 高端制造業(yè)使用社會(huì)化物流比例的提升將間接推動(dòng)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)需求增加
早在80年代，中國(guó)就從日本引入了物流業(yè)，但是國(guó)內(nèi)企業(yè)當(dāng)時(shí)還缺乏對(duì)現(xiàn)代物流的認(rèn)識(shí)，沒(méi)有“現(xiàn)代物流能夠提高效率、降低成本”的觀念。
同時(shí)，巨大的廉價(jià)勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)使得企業(yè)對(duì)于物流成本還不敏感，物流水平低在當(dāng)時(shí)還不會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，這些因素都導(dǎo)致了企業(yè)在使用物流外包服務(wù)時(shí)一直比較保守、意愿不高。這種環(huán)境下，80年代中國(guó)制造業(yè)企業(yè)多數(shù)選擇自建物流。
企業(yè)庫(kù)存率過(guò)高" alt="中國(guó)工業(yè)企業(yè)庫(kù)存率過(guò)高" src="http://imgs-b2b.100ec.cn/Public/Upload/image/20180918/1537234643894069.jpg" height="" border="0" vspace="0" width=""/>
進(jìn)入21世紀(jì)后，中國(guó)制造業(yè)生產(chǎn)商品的檔次和附加值不斷提高，從以前的紡織品、玩具、鞋服等低附加值產(chǎn)品，向手機(jī)、電腦、裝備制造等高附加值產(chǎn)品轉(zhuǎn)型升級(jí)。
高端制造業(yè)因其自身資金密集、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜等特征，過(guò)高的庫(kù)存或者太慢的存貨周轉(zhuǎn)，都會(huì)對(duì)其資金鏈造成壓力，因而存在對(duì)物流服務(wù)強(qiáng)烈的需求。
專(zhuān)業(yè)的第三方物流所提供的物流服務(wù)，可以幫助高端制造業(yè)策劃實(shí)施物流管理，提高企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率，降低庫(kù)存水平，減少物流開(kāi)支。
我們認(rèn)為，在中國(guó)第三方物流業(yè)的發(fā)展不斷深入、“物流”概念逐漸為企業(yè)接受的趨勢(shì)下，未來(lái)高端制造業(yè)企業(yè)也會(huì)轉(zhuǎn)向使用第三方物流服務(wù)，從而推動(dòng)對(duì)于物流設(shè)施的需求。
2. 傳統(tǒng)零售連鎖化程度提升+電商快速發(fā)展是推動(dòng)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)需求的主要?jiǎng)恿?/strong>
20世紀(jì)90年代以前，中國(guó)零售市場(chǎng)上百貨商店長(zhǎng)期占據(jù)著主導(dǎo)地位。近年來(lái)，隨著消費(fèi)者需求的變化和零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型連鎖超市、便利店、專(zhuān)賣(mài)店等新型零售業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展，成為中國(guó)零售業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的主要?jiǎng)恿Α?/p>
在傳統(tǒng)零售商行業(yè)，從美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，伴隨著連鎖化程度的提升，大型零售企業(yè)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求也快速增長(zhǎng)。而目前我國(guó)零售連鎖化程度較低，僅為10%，遠(yuǎn)低于美國(guó)的65%，未來(lái)連鎖化程度存在一定提升空間。
同時(shí)，由于我國(guó)第三方物流起步晚仍不成熟，目前大多連鎖超市采用自建物流配送中心的方式。行業(yè)集中度低、門(mén)店密度小使得超市自建配送中心的空置率高于30%，規(guī)?；?jīng)濟(jì)效益難以實(shí)現(xiàn)。
但是，從近年來(lái)并購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)2015年批發(fā)和零售業(yè)發(fā)生并購(gòu)的個(gè)數(shù)達(dá)88起，披露交易總金額達(dá)到1569.69億元，較2014年批發(fā)零售業(yè)并購(gòu)21起、涉及交易額70.99億元的情況大幅提升，國(guó)內(nèi)零售行業(yè)或已進(jìn)入新一輪整合并購(gòu)高潮期。
連鎖零售企業(yè)以聯(lián)合采購(gòu)，規(guī)模配送為運(yùn)行基本特征，行業(yè)集中度提升，將帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流等相關(guān)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施的需求進(jìn)一步提升。
另外，受電商平臺(tái)的沖擊，傳統(tǒng)零售商也開(kāi)始轉(zhuǎn)向線上拓展，以加速線上線下的融合，這種泛渠道的發(fā)展趨勢(shì)也將引導(dǎo)原有傳統(tǒng)零售商的物流體系向更加高效的物流體系轉(zhuǎn)變，推動(dòng)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求的增長(zhǎng)。
對(duì)于在線零售商（電商）行業(yè)，由于終端客戶(hù)物流體驗(yàn)至關(guān)重要，電商行業(yè)對(duì)物流提效的訴求更高，傳統(tǒng)物流因其周轉(zhuǎn)效率慢、人工效率不高、智能化程度低等特點(diǎn)，已經(jīng)很難滿(mǎn)足電商對(duì)物流設(shè)施的要求，因此也催生了更多的現(xiàn)代高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求。
上市公司凈利潤(rùn)中位數(shù)" alt="中國(guó)零售上市公司凈利潤(rùn)中位數(shù)" src="http://imgs-b2b.100ec.cn/Public/Upload/image/20180918/1537234644782513.jpg" height="" border="0" vspace="0" width=""/>
目前，我國(guó)已成為交易額超過(guò)美國(guó)的全球最大線上零售市場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物也成為推動(dòng)中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展的重要力量，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間仍會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。
電子拍賣(mài)平臺(tái)易趣網(wǎng)于1988年的誕生標(biāo)志著電商的起步，在線零售巨頭的淘寶網(wǎng)于2003年成立，我國(guó)的電商進(jìn)入了快速發(fā)展階段。之后，中國(guó)電子商務(wù)交易規(guī)模一直保持較快增速，年增速平均為 GDP（7%-9%）的2-3倍。
中國(guó)的網(wǎng)絡(luò)零售額在2004年至2013年間復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到80.5%，預(yù)計(jì)2006到2017年11年間復(fù)合增長(zhǎng)率將達(dá)到63%。
目前我國(guó)目前的互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)約為7.1億，互聯(lián)網(wǎng)使用滲透率達(dá)52.1%，其中69%的用戶(hù)是網(wǎng)購(gòu)群體。
隨著中國(guó)線上零售規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，電商及第三方物流行業(yè)帶動(dòng)了高端倉(cāng)儲(chǔ)快速發(fā)展。
中國(guó)線上零售市場(chǎng)最早開(kāi)始于C2C，隨后B2C后來(lái)居上，2015年，B2C銷(xiāo)售額首次超過(guò)C2C，占比51.9%。
在物流方面，由于自建自營(yíng)物流存在拿地難度高、承擔(dān)資本投入大、時(shí)間成本高以及運(yùn)營(yíng)成本較大等問(wèn)題，一些大型B2C電商巨頭會(huì)選擇直接向物流地產(chǎn)商定制或租賃高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)，并形成規(guī)模效應(yīng)，因此B2C電商的自建比例不會(huì)過(guò)高。
但對(duì)于中小型B2C以及C2C電商而言，考慮到自身很難形成物流規(guī)模效應(yīng)優(yōu)先選擇使用第三方物流平臺(tái)，進(jìn)而間接推動(dòng)對(duì)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)的需求。
同時(shí)，中國(guó)在線零售市場(chǎng)目前以及未來(lái)一段時(shí)間繼續(xù)使用低價(jià)營(yíng)銷(xiāo)策略，短期促銷(xiāo)帶來(lái)的集中性消費(fèi)將形成間歇的貨物配送高峰，令物流需求的波動(dòng)性以及不確定性提升，自建自營(yíng)物流的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提升。
在這樣的情況下，對(duì)于中小型電商企業(yè)以及計(jì)劃短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)張市場(chǎng)份額的平臺(tái)電商，社會(huì)化及專(zhuān)業(yè)化的第三方物流和定制或租賃高端倉(cāng)庫(kù)成為必然選擇。
展望未來(lái)，隨著中國(guó)在線零售整體規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)大，電商及其帶動(dòng)行業(yè)將會(huì)驅(qū)動(dòng)高端倉(cāng)儲(chǔ)快速增長(zhǎng)。
一方面，來(lái)自電商對(duì)現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的直接需求不斷增加；
另一方面，通過(guò)電商行業(yè)與第三方物流市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的傳導(dǎo)作用間接也會(huì)推動(dòng)民營(yíng)物流行業(yè)對(duì)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)的需求。
四、兩個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題：政策支持以及自建倉(cāng)儲(chǔ)的漏斗效應(yīng)
（一）政策面：頂層政策利好物流地產(chǎn)，但關(guān)鍵看地方落實(shí)情況
通過(guò)對(duì)美國(guó)物流市場(chǎng)的發(fā)展梳理，我們發(fā)現(xiàn)政府對(duì)于物流領(lǐng)域的支持性政策，是推動(dòng)行業(yè)發(fā)展不可或缺的動(dòng)力。
實(shí)際上，我國(guó)從本世紀(jì)初以來(lái)，中央層面上出臺(tái)了一系列的物流領(lǐng)域支持政策，涉及目標(biāo)規(guī)劃、稅收優(yōu)惠等多個(gè)方面。
但具體到物流地產(chǎn)領(lǐng)域，我們認(rèn)為關(guān)鍵看地方的落實(shí)情況。
由于物流地產(chǎn)地價(jià)便宜、且對(duì)地方經(jīng)濟(jì)、稅收沒(méi)有明顯的帶動(dòng)作用，各地方政府在對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)土地的供 應(yīng)上，積極性不高，即使土地出讓也常常設(shè)置了較為嚴(yán)苛的出讓條件，比如在項(xiàng)目容積率、單畝投資強(qiáng)度以及單畝稅收等多個(gè)方面均設(shè)置了硬性要求。（如何獲取足 夠多的土地儲(chǔ)備是切入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵能力之一，政府一手地供應(yīng)偏少，導(dǎo)致越來(lái)越多的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尋求二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)獲取項(xiàng)目資源）。
（二）自建倉(cāng)儲(chǔ)的漏斗效應(yīng)
我們認(rèn)為，未來(lái)企業(yè)會(huì)更多地選擇租賃倉(cāng)儲(chǔ)，自建倉(cāng)儲(chǔ)對(duì)需求的漏斗效應(yīng)并不明顯，企業(yè)僅會(huì)出于對(duì)渠道網(wǎng)絡(luò)的布局需求，在關(guān)鍵市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行少比例的自建。
物流倉(cāng)儲(chǔ)本質(zhì)上屬于重資產(chǎn)，如果選擇自建，則意味著較高的固定成本和資金占用。
當(dāng)企業(yè)自建倉(cāng)儲(chǔ)，需要投入大量資本，一定程度上會(huì)分散企業(yè)原本要投入到主營(yíng)業(yè)務(wù)的資源，降低了整個(gè)自身資金的利益效率。
一方面，自建倉(cāng)儲(chǔ)涉及到設(shè)計(jì)-建設(shè)-采購(gòu)-物業(yè)管理等精細(xì)化的專(zhuān)業(yè)工作，作為非專(zhuān)業(yè)的物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，其運(yùn)營(yíng)能力有所欠缺。
另一方面，如果借助于物流地產(chǎn)商在各地的物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)，企業(yè)可以很快實(shí)現(xiàn)在各個(gè)地區(qū)的布局，從而迅速建立起自己的渠道網(wǎng)絡(luò)，對(duì)自身的業(yè)務(wù)擴(kuò)張起到積極的推動(dòng)作用。
從具體的實(shí)例來(lái)看，例如，美國(guó)亞馬遜的物流倉(cāng)儲(chǔ)中心就是以租賃為主，而自建比例極低，對(duì)于亞馬遜而言，自建更多地是為了在關(guān)鍵渠道節(jié)點(diǎn)布局。
而以我國(guó)的京東為例，盡管其在15年及之前，用于自建倉(cāng)儲(chǔ)的拿地規(guī)模呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，但在這一趨勢(shì)在16年發(fā)生了明顯變化，其拿地規(guī)模出現(xiàn)較為明顯的萎縮。
于此，同時(shí)，京東則是普洛斯最大的客戶(hù)之一，從2011年到2014年，京東租賃普洛斯的倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)到35.8萬(wàn)平方米，年均復(fù)合增速達(dá)137%，覆蓋了全國(guó)10個(gè)城市。
五、我國(guó)未來(lái)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)
我們摒棄了通過(guò)對(duì)各下游細(xì)分行業(yè)分別預(yù)測(cè)對(duì)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)的拉動(dòng)需求（涉及到對(duì)各個(gè)細(xì)分行業(yè)本身增 速的預(yù)測(cè)，反而存在一定的不確定因素），而是從整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)的物流成本未來(lái)必將趨勢(shì)性降低的角度切入，并且我們認(rèn)為，物流成本的降低必然是伴隨著高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ) 占倉(cāng)儲(chǔ)總量比例的提升。據(jù)此，核心假設(shè)：
1.（高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)與低標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)之比值）與（物流成本與GDP之比值）成反比
在前面我們已經(jīng)指出，高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的使用對(duì)整體社會(huì)提高物流效率、降低物流成本起到明顯的推動(dòng)作用，而對(duì)應(yīng)到數(shù)值來(lái)看，也就是（高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)占低標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)比值越高，物流成本占GDP比值將會(huì)越低，兩者之間呈現(xiàn)一定的反比例關(guān)系。
2.保守估計(jì)低標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)保持年均10%的增長(zhǎng)
根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù),我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)扣除高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)以外的低標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)面積從2010到2015的年均復(fù)合增長(zhǎng)率為20%。
考慮到2013年后，低標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)面積增速持續(xù)下降至15%這一趨勢(shì)。未來(lái)5年內(nèi)，隨著企業(yè)轉(zhuǎn)向?qū)Ω邩?biāo)倉(cāng)儲(chǔ)的建設(shè)，低標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)面積增速恐進(jìn)一步下降,我們保守估計(jì)低標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)保持年均10%的增長(zhǎng)。
3.2020年，我國(guó)物流成本占GDP比值降至15%
根據(jù)美國(guó)物流成本占GDP比重的變化，1981-1985年，是美國(guó)政府對(duì)物流領(lǐng)域的政策推動(dòng)期, 美國(guó)物流成本占GDP比重快速下降了5個(gè)百分點(diǎn)。而在之后的時(shí)間里,基本保持著每5年降低1%的降幅。
故我們預(yù)計(jì)到2020年，我國(guó)物流成本占GDP比值降至15%（我國(guó)目前物流成本占GDP比值在16%）。
由以上假設(shè)，得到測(cè)算結(jié)果：到2020年，我國(guó)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)面積將達(dá)到1.47億平方米。而供給 端，考慮到一方面政府供地偏少，加上行業(yè)較高的進(jìn)入壁壘（對(duì)參與者的拿地能力以及運(yùn)營(yíng)管控能力要求較高），未來(lái)供給不會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)，行業(yè)供需關(guān)系不會(huì)突然 發(fā)生逆轉(zhuǎn)，行業(yè)供需格局長(zhǎng)期趨好，行業(yè)高景氣度持續(xù)可期。
（來(lái)源：廣發(fā)證券；編選：電子商務(wù)研究中心）
