(電子商務(wù)研究中心訊)投資建議：行業(yè)策略：中國財(cái)團(tuán)收購普洛斯塵埃落定，普洛斯宣布退市，短期內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入投資者視野，具有主題投資機(jī)會(huì)；長遠(yuǎn)來看，國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)受電商及第三方物流崛起需求快速提升，但工業(yè)用地供給存在限制，行業(yè)供需缺口巨大，導(dǎo)致物流地產(chǎn)相比商業(yè)、住宅地產(chǎn)具有較高的投資回報(bào)率。
推薦組合：重點(diǎn)推薦圓通速遞（產(chǎn)能培育成熟，已建成64 個(gè)自營轉(zhuǎn)運(yùn)中心）、蘇寧易購（社會(huì)化物流加速，倉儲(chǔ)設(shè)施面積686 萬㎡）、順豐控股（國內(nèi)綜合物流領(lǐng)軍企業(yè)）、德邦股份（快運(yùn)龍頭，并向快遞擴(kuò)展）、中儲(chǔ)股份（倉儲(chǔ)用地近500 萬㎡）、京東（1000 萬㎡中高端物流倉儲(chǔ)設(shè)施）。
行業(yè)觀點(diǎn)：電商及第三方物流發(fā)展帶動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)高增長：中國物流行業(yè)在經(jīng)歷十幾年高速發(fā)展之后，正經(jīng)歷轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，對(duì)于低成本、高效率的現(xiàn)代物流設(shè)施需求正逐年提升，從而帶動(dòng)物流地產(chǎn)的高發(fā)展。電商及第三方物流是高端倉儲(chǔ)的主要需求方。電商方面，根據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)，2017
年網(wǎng)絡(luò)購物市場規(guī)模達(dá)到7.2 萬億元，同比增長28%，預(yù)計(jì)2018 年依舊有25%左右的增長；截至2016
年第三方物流占比物流行業(yè)規(guī)模約為10.2%，逼近發(fā)達(dá)國家10.5%的水平。隨著我國物流產(chǎn)業(yè)逐步成熟，近幾年國內(nèi)第三方物流收入規(guī)模也以10%左右的速度增長。電商和第三方物流成為近10
年物流地產(chǎn)市場規(guī)模穩(wěn)步增長的主要推動(dòng)力量。
土地資源稀缺，推升物流地產(chǎn)投資回報(bào)率：從人均物流面積和市場集中度來看，高端物流市場在我國尚處于市場初期，提升空間充足。但是由于物流地產(chǎn)相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金低、稅收貢獻(xiàn)較低、土地利用率低，導(dǎo)致一線城市相應(yīng)工業(yè)用地指標(biāo)逐年下降，拿地難將成為制約物流地產(chǎn)快速發(fā)展的主要因素，尤其是一線城市土地資源稀缺，戴德梁行表示預(yù)計(jì)至2020
年中國物流地產(chǎn)供應(yīng)缺口超過1
萬億平方米。長期的供需不平衡，致使倉儲(chǔ)空置率逐年下降，租金上升，推動(dòng)行業(yè)投資回報(bào)率上行。一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在7%以上，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的2%-4%。
物流地產(chǎn)市場格局處于變化中，電商大舉進(jìn)入成為主要競爭者：中國財(cái)團(tuán)116
億美元收購普洛斯落地，我國物流地產(chǎn)行業(yè)格局處于重塑之中，正在土地、資本、人才等方面展開激烈競爭。同時(shí)，電商競爭力的維持依靠物流的快速反應(yīng)，倉儲(chǔ)是影響物流成本和周轉(zhuǎn)的重要因素，因此電商入局物流地產(chǎn)成為了主要競爭者。蘇寧易購通過資產(chǎn)證券化、收購天天、聯(lián)合菜鳥、設(shè)立物流地產(chǎn)基金、建設(shè)智能化云倉等方式，加速建設(shè)倉儲(chǔ)，推進(jìn)物流社會(huì)化；京東的物流體系以倉儲(chǔ)為核心，提供倉配一體化服務(wù)，目前自建物流體系已達(dá)486
個(gè)倉庫，總面積超過1000 萬平米，倉儲(chǔ)、配送人員達(dá)12
萬；阿里通過依托菜鳥網(wǎng)絡(luò)對(duì)接多方資源，“天地聯(lián)動(dòng)”構(gòu)建綜合性智能倉儲(chǔ)物流體系，已在全國建立8
個(gè)大型倉儲(chǔ)物流基地，并在全球布局超級(jí)物流樞紐。預(yù)計(jì)未來電商將以物流地產(chǎn)為基礎(chǔ)，向智能倉儲(chǔ)繼續(xù)前行，提高物流效率 。
風(fēng)險(xiǎn)提示：土地政策風(fēng)險(xiǎn)；中小城市物流需求風(fēng)險(xiǎn)；電商增速放緩風(fēng)險(xiǎn)。（來源：國金證券 文/蘇寶亮 趙令伊；編選：電子商務(wù)研究中心）
