(電子商務研究中心訊) 摘要：隨著互聯(lián)網與旅游業(yè)的快速發(fā)展，在線短租成為一個快速發(fā)展的新興行業(yè)。2011年可謂是短租企業(yè)發(fā)展的元年，愛日租、游天下、螞蟻短租、途家網等紛紛上線。分享型經濟下，在線短租企業(yè)快速發(fā)展的同時伴生著法律風險，如行業(yè)屬性的界定、經營資質的核準、治安和衛(wèi)生問題、稅收的監(jiān)管等。筆者以途家為例，從介紹其商業(yè)模式入手，以法律角度分析該商業(yè)模式，從而指出其運營過程中存在的法律風險，最后提出對途家等在線短租企業(yè)風險防范的措施。
關鍵詞：在線短租 商業(yè)模式 交易結構 風險防范
一、途家商業(yè)模式概況
途家建立網絡預訂平臺，提供旅游地度假公寓的在線搜索、查詢和交易服務。旅行者可以通過網絡平臺尋找優(yōu)質的度假住宿，業(yè)主可以收獲閑置資產的增值服務。該模式總體而言為02O商業(yè)模式，旅行者線上預定公寓，線下入住公寓。
(一)途家度假公寓的來源
目前，途家的房源有三個主要的來源：房地產開發(fā)商、業(yè)主、途家自營。具體而言：與開發(fā)商合作時，開發(fā)商從途家按年采購途家管家服務，作為房產的配套服務，與房產捆綁銷售。房產銷售后，途家就為房產所有人或使用人提供標準化的入戶管家服務；與業(yè)主合作時，途家與業(yè)主簽訂合約，業(yè)主將自己的閑置房屋托管給途家進行出租，雙方分享收入；途家自營的公寓主要是斯維登品牌度假公寓，旅行者可以通過途家網絡相關平臺選擇租賃。
(二)途家提供的增值服務
對業(yè)主而言，針對多余房產，在保障業(yè)主自己居住或親友居住的前提下，業(yè)主既可以將其通過途家平臺出租獲得收益，也可以利用途家提供的管理服務對房屋打理和保值。對旅行者而言，途家提供一系列接送、家政等個性化深度服務。
(三)途家的商業(yè)優(yōu)勢
第一，途家提供的度假公寓相對于同檔次酒店而言，價格較低，性價比更高。從上圖看出，在相同時間、地段、價位的公寓，途家提供的房源設施和條件遠遠優(yōu)越于普通酒店。若上圖中的酒店要達到與途家房源一樣的設備設施，一定需要更大成本，則途家房源的價格優(yōu)勢愈加明顯；第二，成本可控性大。如途家只根據(jù)業(yè)主提供的房屋進行一定程度上的裝修和美化，增加的大多是可重復利用、可移動的設備，基礎裝修成本不需由途家負擔。另外，途家對員工按淡旺季進行地域調配，從而節(jié)約勞動力成本；第三，市場定位獨特。途家的定位是深度度假旅游的消費者，為其提供家一樣的度假居住氛圍，符合當下旅游消費發(fā)展趨勢。而且年輕人對在線短租的意愿和程度均較強，短租房屋較高的性價比正好符合這類人的需求。
二、從法律角度分析途家商業(yè)模式
(一)開發(fā)商與途家之間的法律關系
作為途家大量房源的來源者的開發(fā)商，其與途家簽訂的是《管家服務合作協(xié)議》。該協(xié)議為服務合同，主要有以下法律特征：第一，該合同標的為途家網為房產購買者提供管家服務(管家服務指：在業(yè)主房屋空置期，由途家管家做室內清潔整理及保養(yǎng)的服務)；第二，提供服務的合同的債務人，既途家為購房的業(yè)主提供管家服務后，合同就履行完畢；第三，該合同建立在雙方互相信任的基礎之上；第四，提供服務的義務方必須親自履行合同，既途家必須親自履約，具有較強的人身依附性。
(二)業(yè)主與途家之間的法律關系
此處的“業(yè)主”，既包括購買了具有管家服務的房產后，需要托管經營的業(yè)主，也包括了單純與途家簽訂《房屋經營托管合同》的業(yè)主。房屋經營托管合同本質上屬于委托合同，業(yè)主是委托人，途家為受托人。在托管期間，途家有權利按本合同的約定對托管房屋享有單獨占有、使用和獨立自主管理經營的權利，經營托管取得的收入由雙方按約定分享。(三)業(yè)主、途家與旅行者之間的法律關系
業(yè)主提供的房產通過途家進行度假式公寓出租經營，因此實質上，旅行者是通過途家這一媒介與業(yè)主發(fā)生了租賃合同關系。業(yè)主為出租人，旅行者為承租人。旅行者按約支付公寓租金，但租金會由業(yè)主和途家根據(jù)協(xié)議共享。
(四)途家自營公寓與旅行者的法律關系
如果說上述房源都由途家收集而來，則斯維登品牌等公寓就是途家獨立經營的公寓，在途家相關預定平臺上也會有“途家自營”等篩選按鈕。筆者認為，自營公寓與旅行者之間建立的同樣是租賃合同關系。旅行者通過途家平臺預定公寓，該平臺并不是公寓的受托人。
三、途家運營過程中存在的法律風險
對于途家網的商業(yè)模式，創(chuàng)始人羅軍“發(fā)明”了一套“飯盒理論”：“你在路邊買一盒盒飯，吃剩下的要扔掉。我說你別扔了，我?guī)湍愠粤嗽侔淹胂锤蓛暨€給你，還給你五塊錢。”通俗而言，“飯盒理論”指的是業(yè)主將自己空置的房產通過途家經營出租，途家對房產進行維護、保值工作，出租的收益由業(yè)主、途家平分。樣的商業(yè)模式，看起來非常完美：業(yè)主不用自己花錢買物業(yè)，也不用擔心房屋出租率的問題，沒有任何風險，坐等分錢即可。但是，從法律角度而言，以途家為典型的在線短租行業(yè)存在著不少法律風險。
(一)行業(yè)屬性模糊的風險
短租公寓和酒店相比，有不少異同之處。短租公寓、酒店都是為商旅人士提供異地住房，解決其外出后的住宿問題。但是，旅行者與短租公寓建立的是租賃合同關系，旅行者與酒店建立的是服務合同關系。酒店行業(yè)是特種行業(yè)，開一家酒店需要消防驗收合格證、特種行業(yè)許可證、衛(wèi)生許可證、稅務登記證等各類證照。
從目前來看，短租行業(yè)屬于新興行業(yè)，短租行業(yè)的屬性十分模糊，短租企業(yè)經營時沒有經過相關資質審查，也沒有相應證照的核準。并且，“短租”也沒有納入“違法租賃”范疇。因此，當前短租企業(yè)仍在政策法規(guī)的灰色邊緣地帶生存。
(二)治安與衛(wèi)生問題的風險
酒店需要嚴格證照來保障安全、治安、衛(wèi)生等狀況，而“短租”正是缺少了這些監(jiān)管和控制才存在著潛在的各項問題。舉例而言，在沒有統(tǒng)一標準規(guī)范之前，短租公寓除存在一般性清潔衛(wèi)生問題外，還會涉及傳染病問題；短租時旅行者身份信息無法與公安系統(tǒng)聯(lián)網驗證情況下，不排除會有不法份子借助短租公寓臨時作案或將短租公寓當作“避難場所”；房屋的入住權限曾被分享，上一位租客可能會利用之前入住時獲得的鑰匙再次進入房屋，從而引發(fā)盜竊等問題；安保系統(tǒng)不完善的條件下，旅行者的安全難以得到保障，業(yè)主或短租企業(yè)監(jiān)守自盜等情況也無法完全排除。
(三)房源質量的風險
由于短租企業(yè)的絕大部分房源來自業(yè)主，不同的業(yè)主就會提供不同的房屋。每處小區(qū)的安保情況、每間公寓的供水、供電、供氣情況以及屋內屋外相關設施的安全性能都不盡相同，短租企業(yè)也無法做到百分百監(jiān)控。存在隱患的房源一定會在后續(xù)的出租過程中導致相關糾紛的產生。
(四)稅收征管的風險
從《途家房屋托管經營合同》看，途家和業(yè)主分享的收入是“實際營業(yè)收入扣除合作商傭金和營業(yè)稅費”之后的收入。除營業(yè)稅費之外的教育費附加稅、城市維護建設稅、所得稅等各項稅金按雙方租金收入分成比例各自承擔。對于國家規(guī)定由業(yè)主繳納的稅費，由途家代扣代繳后將相關完稅憑證交付給業(yè)主。而業(yè)主收到相關“收入”時，也需要向途家出具發(fā)票，《合同》指出該發(fā)票“可由乙方(受委托人)代甲方(托管人)到地方稅務局辦理，開具發(fā)票的相關憑證乙方會給到甲方”。
這些合同條款顯示：首先，對于租金收入，途家作為短租企業(yè)繳納了營業(yè)稅費；其次，途家和業(yè)主需要按收入比例承擔所得稅等稅費；最后，途家代業(yè)主辦理稅費繳納的相關事宜。從中，我們不難發(fā)現(xiàn)以下問題：途家繳納營業(yè)稅時是以何種企業(yè)類型繳納，是房產中介性質的公司還是物業(yè)管理服務類型的公司；業(yè)主取得收入時是否一定能保證開具發(fā)票，如果不能，則會涉及偷稅漏稅的問題；最重要的是，旅行者是否能收到發(fā)票，該發(fā)票由途家開具還是由業(yè)主開具？這些問題的存在正是短租行業(yè)稅收征管的漏洞。
(五)設施設備損壞等侵權糾紛的風險
關于這一點，途家采取如下做法：如果屬于自然損耗，如房間內墻涂料顏色變化、發(fā)黃等由業(yè)主自己承擔，或由于裝修質量、家具、電器質量的問題造成的零部件等的損壞，由業(yè)主承擔；如果是屬于管家服務過程中造成的意外損壞，由途家負責賠償；對于房屋裝修或設施質量及自然損壞，專屬管家代表將第一時間通知業(yè)主，并將解決方案告知業(yè)主，取得業(yè)主的委托確認及預付費用后執(zhí)行。若是需要緊急處理的情況，途家管家專屬代表可通知業(yè)主并先行處理。
該原則就是過錯責任，誰有過錯誰承擔。盡管途家與業(yè)主間達成以上合意，但侵權糾紛仍會是途家面臨的一大法律風險。同時，最需要途家等短租企業(yè)引起重視的是：當因旅行者的過錯導致的設備設施損壞、丟失、被盜等情況，如何最有效地要求旅行者承擔責任。特別是途家在退房時不查房地情況下，途家如何降低自己承擔責任的可能性，都是其必須要面臨的法律風險。
(六)輕法律文本的風險
無論是愿意把自己房產出租的業(yè)主、還是愿意住別人閑置房屋的旅行者，雙方對短租交易的達成，在很大程度上都依靠著人與人之間的誠信度，對人身屬性有較強的依賴。這正是“分享型”經濟帶來的消費趨勢。
筆者嘗試在途家網上平臺注冊和預定度假公寓，發(fā)現(xiàn)除填寫基本信息以外，只需要同意《免責聲明》和簽署《途家網服務條款》。以上兩個文件中僅《服務條款》第2條對預訂者的行為作出法律角度的提醒和警示：“用戶同意遵守中國相關法律法規(guī)所有規(guī)定，并對以任何方式通過用戶的密碼和用戶的用戶名使用本服務的任何行為及其結果承擔全部責任。用戶如違反法律規(guī)定，有可能構成犯罪，將被追究刑事責任”。但該條僅僅是涉及預訂者在網絡等相關平臺使用時的責任提醒。對于預訂者或者說線下的旅行者入住時，途家并使用相關免責申明、入住協(xié)議等法律文本。法律文本的缺失，不利于途家與旅行者之間責任歸屬的界定、法律風險的分擔。
四、完善風險防范措施的建議
(一)加強行業(yè)管理，明確經營資質和準入規(guī)則
目前，短租行業(yè)介于旅館業(yè)和租賃業(yè)之間，這不利于相關部門的監(jiān)管。
我國《旅游業(yè)治安管理辦法》及《浙江省旅游業(yè)治安管理辦法實施細則》都明確規(guī)定了對旅館的監(jiān)管措施。其中《旅游業(yè)治安管理辦法》第二條指出：凡經營接待旅客住宿的旅館、飯店、賓館、招待所、客貨棧、車馬店、浴池等(以下統(tǒng)稱旅館)，不論是國營、集體經營，還是合伙經營、個體經營、中外合資、中外合作經營，不論是專營還是兼營，不論是常年經營，還是季節(jié)性經營，都必須遵守本辦法。浙江省《實施細則》也明確規(guī)定了開辦旅館的安全條件、工商登記條件、治安管理條件等內容。
房屋租賃則是實行備案登記制，無論是簽訂、終止還是變更租賃合同，當事人應當向房屋所在地的直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。
相比較發(fā)現(xiàn)，“短租”既沒有獲得相關經營資質，也沒有將合同備案登記，“短租房”難以單方面地被納入旅館或出租房范疇。因此，國家要采取措施界定行業(yè)性質，使短租行業(yè)盡快走上合法合規(guī)道路。其次，對于短租公寓服務過程中發(fā)生的糾紛，目前可以參照合同法、侵權責任法、酒店餐飲服務行業(yè)相關政策處理；最后，盡快制定針對短租行業(yè)的價格、服務、衛(wèi)生等各方面硬性規(guī)定，使短租行業(yè)步入有認證體系的軌道。
據(jù)悉，2015年3月前，美國已有7個地區(qū)開始授權Airbnb代收酒店稅，荷蘭、美國部分地區(qū)也于年初開始實施專門針對在線短租行為的法律。目前，短租市場正在不斷發(fā)展壯大，如何讓短租優(yōu)化市場資源配置，又能規(guī)范其流程運作，是我們亟待解決的問題。筆者認為，解決這些問題的關鍵點在于經營短租必須獲得許可。
(二)區(qū)分收入類別，完善稅收監(jiān)管
對于途家等短租企業(yè)、業(yè)主等不同主題需要繳納的稅費，應區(qū)別其收入類型。從具體操作而言，途家承擔營業(yè)稅費。營業(yè)稅以外的教育附加費、城市建設維護費等由雙方共同承擔，但是教育附加費、城市建設維護費不能由業(yè)主個人來繳納，只能是途家作為企業(yè)繳納后，將繳納的費用按照協(xié)議讓業(yè)主部分承擔；另外，短租企業(yè)必須向旅行者開具發(fā)票；最后，對于業(yè)主獲得租金的個人收入部分，可對其征收個人所得稅，但由其自行申報。
(三)購買商業(yè)保險，降低責任風險
美國Airbnb曾在一次租客嚴重破壞房屋的情況之后，開始給房東提供保險。筆者認為，對于旅行者身份信息難確認、入住協(xié)議缺失、旅行者破壞房屋可能性較大的情況下，為房屋購買商業(yè)保險是十分必要的。筆者認為，在前述情況下財產險和責任險是短租企業(yè)和業(yè)主最為需要的險別。同時，房主在入住時可以自行選擇投保意外險，起到降低風險地作用。但相關保費可以由企業(yè)、業(yè)主、房東協(xié)商承擔。
(四)增強法律意識，運用文本工具
短租行業(yè)屬于新興行業(yè)，其中潛在的法律問題和風險會隨著行業(yè)的發(fā)展慢慢浮現(xiàn)。因此，短租企業(yè)應增強法律意識，積極尋求法律支持，妥當運用風險提示、免責聲明、委托合同、入住協(xié)議等書面文本，為后續(xù)業(yè)務的開展提供法律支持。另外，短租預訂平臺上應詳細記錄業(yè)主、旅行者檔案信息，旅行者可以通過檔案認證來決定預定房屋，平臺同樣可以決定是否同意該旅行者入住。
(五)優(yōu)化內部管理流程，提高服務水平
短租行業(yè)若想對酒店業(yè)取得競爭優(yōu)勢，價格優(yōu)惠是一方面，但特別是市場定位在中高端客戶群的途家來說，其提供的管家服務質量與水平才是制勝關鍵。因此，短租企業(yè)要比照乃至高于酒店業(yè)服務標準，從房源收集、人力資源、托管服務等各方面提高服務水平，在最大程度上降低治安、衛(wèi)生等風險。
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作者介紹
李小文：浙江智仁律師事務所創(chuàng)始合伙人、金融業(yè)務部首席律師，杭州市律師協(xié)會金融專業(yè)委員會主任，浙江圖書館客座教授，浙江大學城市學院、杭州師范大學實務導師，杭州市西湖區(qū)人民法院特邀調解員，杭州市西湖區(qū)企業(yè)法律服務中心講師。（編選：網經社）
