(電子商務(wù)研究中心訊) 投資建議
行業(yè)策略：中國財(cái)團(tuán)擬收購普洛斯，短期內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)將重新進(jìn)入投資者視野，具有主題投資機(jī)會(huì)；長遠(yuǎn)來看，國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)受電商及第三方物流崛起需求快速提升，但受工業(yè)用地供給限制，行業(yè)供需缺口巨大，導(dǎo)致物流地產(chǎn)相比較商業(yè)地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)具有較高的投資回報(bào)率。
推薦組合：重點(diǎn)推薦京東(450萬㎡中高端物流倉儲(chǔ)設(shè)施)、東百集團(tuán)(引入安博團(tuán)隊(duì)，轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn))、中儲(chǔ)股份(倉儲(chǔ)用地近500萬㎡)、中國物流地產(chǎn)(港股1589，本土物流地產(chǎn)先行者，將達(dá)到300多萬㎡)、順豐控股(國內(nèi)供應(yīng)鏈物流領(lǐng)軍企業(yè))、萬科(成為國內(nèi)最大的物流地產(chǎn)商)。
行業(yè)觀點(diǎn)
電商及第三方物流發(fā)展帶動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)高增長：中國物流行業(yè)在經(jīng)歷十幾年高速發(fā)展之后，正經(jīng)歷轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，對于低成本、高效率的現(xiàn)代物流設(shè)施需求正逐年提升，從而帶動(dòng)物流地產(chǎn)的高發(fā)展。電商及第三方物流是高端倉儲(chǔ)的主要需求方；電商方面，根據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)，2016年網(wǎng)絡(luò)購物市場規(guī)模達(dá)到5萬億元，同比增長31.5%，預(yù)計(jì)2017年依舊有25%左右的增長；截至2015年第三方物流占比物流行業(yè)規(guī)模約為8%，略低于發(fā)達(dá)國家10%-11%的水平，但是隨著我國物流產(chǎn)業(yè)逐步成熟，近幾年國內(nèi)第三方物流收入規(guī)模也以10%左右的速度增長。
土地資源稀缺，推升物流地產(chǎn)投資回報(bào)率：從人均物流面積和市場集中度來看，高端物流市場在我國尚處于市場初期，提升空間十分充足。但是由于物流地產(chǎn)相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金低、稅收貢獻(xiàn)較低、土地利用率低，導(dǎo)致大城市相應(yīng)工業(yè)用地指標(biāo)逐年下降；尤其是一線城市土地資源稀缺，戴德梁行表示預(yù)計(jì)至2020年中國物流地產(chǎn)供應(yīng)缺口超過1萬億平方米，長期的供需不平衡，致使倉儲(chǔ)空置率逐年下降，租金上升，推動(dòng)行業(yè)投資回報(bào)率上行。一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在7%以上，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的2%-4%。
萬科參與收購普洛斯強(qiáng)化物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)，行業(yè)格局或?qū)l(fā)生變化：此次中國財(cái)團(tuán)擬收購普洛斯，投資團(tuán)中以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的萬科尤其受到關(guān)注，我們認(rèn)為此次收購對于雙方及市場主要有以下幾點(diǎn)意義：(1)普洛斯現(xiàn)在中國擁有2871萬方物流基礎(chǔ)設(shè)施，在土地資源越來越緊缺，工業(yè)用地供給受限的情況下，萬科借助普洛斯的土地資源，在物流地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒕邆漕I(lǐng)先優(yōu)勢。(2)物流地產(chǎn)經(jīng)營模式是B2B，該模式一般是合同制并且具備一定的專業(yè)性，所以其行業(yè)的進(jìn)入壁壘較高，客戶具有一定的黏性；而萬科商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是B2C模式。萬科不僅僅可以學(xué)習(xí)普洛斯B2B的經(jīng)營模式，更重要的是更方便快捷的切入該市場。而普洛斯也可以借助萬科網(wǎng)絡(luò)滲入C端。
風(fēng)險(xiǎn)提示
土地政策風(fēng)險(xiǎn)；中小城市物流需求風(fēng)險(xiǎn)。(來源：國金證券 文/蘇寶亮；編選：網(wǎng)經(jīng)社）
